Αμείωτο ενδιαφέρον για το ελληνικό τουριστικό Real Estate

Στην ψυχολογική ανασφάλεια των Ελλήνων επενδυτών που προτιμούν να κάνουν τις τοποθετήσεις τους σε αγορές ακινήτων εκτός Ελλάδος και στην αδυναμία ωρίμανσης της ελληνικής αγοράς αναφέρθηκε, μιλώντας στο tourismtoday.gr ο Διευθύνων Σύμβουλος της Engel & Voelkers Athens North, Θεολόγος Μπόσδας, εκτιμώντας παράλληλα πως θα δούμε να εμφανίζονται δειλά κάποια σημάδια ανάκαμψης εντός του 2013.

Της Μαρίας Ακριβού

Ερωτηθείς αναφορικά με τις προθέσεις των ξένων επενδυτών για το ελληνικό τουριστικό Real Estate τονίζει ότι είναι έκδηλο το ενδιαφέρον από τη μεριά της Γερμανίας, της Αγγλίας και της Αμερικής. Ωστόσο, όπως διευκρινίζει, στην παρούσα φάση τα περιθώρια διαπραγμάτευσης για τις αποτιμήσεις των τουριστικών ακινήτων στη χώρα μας είναι μεν μικρά, αλλά αν βελτιωθεί το οικονομικό κλίμα θα μπορέσουμε να αντιστρέψουμε την κατάσταση.

“Το ενδιαφέρον τους προσδιορίζεται εκ πρώτης περισσότερο στην εξεύρεση ή στην ανάπτυξη παραθεριστικών κέντρων κάποιων συγκροτημάτων τα οποία θα είναι σε θέση να καλύψουν απόλυτα τις ανάγκες και επιθυμίες των επίδοξων αγοραστών”

Επιπρόσθετα, για την περίπτωση του Αστέρα ο κ. Μπόσδας εκτιμά ότι θα προκύψει έντονο ενδιαφέρον, αλλά είναι πολύ πιθανό να δούμε καθυστερήσεις από τις εμπλεκόμενες μεριές, ενώ δεν αποκλείει να συνεχιστεί η τάση να αλλάζουν χέρια ξενοδοχεία εξαιτίας των υψηλών μισθωμάτων.

Η μητρική Engel & Voelkers διαθέτει γραφεία σε 36 χώρες ανά την υφήλιο, μεταξύ άλλων, στη Φλόριντα, τη Νότια Αφρική, τη Μαγιόρκα, το Πουκέτ και έχει άμεση σχέση με τον ξενοδοχειακό κλάδο καθώς χειρίζεται διάφορα projects είτε υπό μορφής ξενοδοχείων είτε υπό μορφής resort σε πολλά μέρη του κόσμου. Σύμφωνα με τον κύριο Μπόσδα σε πρόσφατη συνάντηση εκπροσώπων του ελληνικού γραφείου της Engel & Voelkers, το οποίο έχει παρουσία στη χώρα μας από το 2010, προέκυψε πως οι ξένοι επενδυτές ζητούν ολοένα και περισσότερες πληροφορίες είτε για μια επένδυση είτε για μια αγορά επί της επένδυσης αυτής στην Ελλάδα.

Σε τι επίπεδα βρίσκεται η πτώση στην αγορά ακινήτων και ποιες οι προοπτικές για το 2013;

Ένα πράγμα το οποίο αντιλαμβανόμαστε είναι το ότι παρουσιάζεται μια πολύ ραγδαία πτώση τιμών σχετικά με τις ζητούμενες τιμές και όχι τόσο με τις τελικές αγοραίες τιμές οι οποίες ούτως ή άλλως και στην πορεία του 2012 είδαμε να είναι σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα. Αυτό το οποίο παρατηρούμε είναι ότι η πτώση των τιμών κυμαίνεται επί της ζητούμενης τιμής μεταξύ ενός 15% και 50%, αναλόγως με το πόσο ρεαλιστής είναι ο πωλητής και μόνο σε περιπτώσεις όπου βλέπουμε ότι οι πωλητές ιδιώτες ή νομικά πρόσωπα καταλήγουν να έχουν μη εξυπηρετούμενες καταστάσεις. Εκεί θα δούμε οι τιμές να είναι πραγματικά πάρα πολύ χαμηλές.

Πότε θα δούμε ανάκαμψη;

Ανάκαμψη θα έλεγα πως δεν θα δούμε εν μια νυκτί. Οφείλω να πω ότι το πιο βαθύ σκοτάδι είναι λίγο πριν το ξημέρωμα και θεωρώ πως το 2013 είναι αυτή ακριβώς η στιγμή. Δηλαδή εκεί που συνειδητά το σώμα της Ελλάδος ως πολίτες, ως οικονομία, βλέπει τεράστια αδιέξοδα και μας αναγκάζει να βρούμε ο καθένας και όλοι μαζί τη λύση. Κατ’ επέκταση εκτιμώ πως θα δούμε δειλά δειλά κάποια σημάδια ανάκαμψης εντός του 2013 γιατί βλέπουμε και κάποιοι δείκτες να στοχεύουνε προς μια τέτοια κατεύθυνση.

Υπάρχουν αυτή τη στιγμή ευκαιρίες για τους επίδοξους αγοραστές;

Υπάρχουν. Θα πρέπει όμως να ξεχωρίσουμε σε τι είδους αγοραστή αναφερόμαστε. Ο ιδιώτης αγοραστής είναι ένας αγοραστής ο οποίος ενσωματώνει μεγάλο κομμάτι μιας συναισθηματικής φόρτισης αναφορικά με το τι είναι το σπίτι του, πώς το αντιλαμβάνεται και τελικά σε τι ψυχολογικό κλίμα το αγοράζει. Ο επενδυτής επαγγελματίας όμως, ένα νομικό πρόσωπο που θέλει να επενδύσει, θα κοιτάξει με πιο αυστηρά κριτήρια τα νούμερα και ίσως τον δούμε να κάνει πρώτος την κίνηση στην ελληνική κτηματαγορά.

Εν μέσω κρίσης είδαμε αρκετούς Έλληνες να προχωρούν σε αγορές ακινήτων εντός Ευρώπης, κυρίως σε Λονδίνο και Βερολίνο. Για ποιο λόγο δεν τοποθετούνται στην Ελλάδα;

Για μένα είναι ιδιαίτερα μεγάλη η ψυχολογική ανασφάλεια δεδομένου του ότι δεν ένιωσαν ποτέ ως παίκτες, εντός εισαγωγικών, της ελληνικής κτηματαγοράς, τις διορθώσεις, κάτι το οποίο είθισται να κάνουν όλες οι ώριμες αγορές όπως του Βερολίνου και του Λονδίνου. Είδαμε ότι αυτές οι αγορές κατά κύματα δέχονται αγοραστές και είναι σε θέση να υλοποιούν υπεραξίες από αγοραστή σε πωλητή. Οι Έλληνες προσπάθησαν και κάποιοι προσπαθούν ακόμα να ασφαλίσουν και να εξασφαλίσουν τα κεφάλαιά τους σε κάποιες αγορές οι οποίες έχουν ωριμάσει περισσότερο και έχουν ενηλικιωθεί. Κάτι που η ελληνική οικονομία από το 1960 έως και το 2008 δεν βίωσε ποτέ της.

Ποιας εθνικότητας αγοραστές εκφράζουν ενδιαφέρον για το ελληνικό τουριστικό real estate και σε ποια ακίνητα εστιάζουν;

Αυτό το οποίο έχουμε παρατηρήσει από τις ενδείξεις μας είναι το ότι υπάρχει ενδιαφέρον από τη μεριά της Γερμανίας, της Αγγλίας και της Αμερικής. Το ενδιαφέρον τους προσδιορίζεται εκ πρώτης περισσότερο στην εξεύρεση ή στην ανάπτυξη παραθεριστικών κέντρων κάποιων συγκροτημάτων, τα οποία θα είναι σε θέση να καλύψουν απόλυτα τις ανάγκες και επιθυμίες των επίδοξων αγοραστών, στα οποία το πρώτο κύμα των επενδυτών θα αποεπενδύσει μαζί τους.

Τι περιθώρια αφήνει για την προσέλκυση επενδύσεων το φορολογικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε πρόσφατα στη Βουλή;

Εκτιμώ ότι το φορολογικό νομοσχέδιο περιλαμβάνει κάποια πράγματα, όσον αφορά την αγορά κατοικίας ή την παραθεριστική κατοικία, που έχουν να κάνουν με το πώς τη βιώσαμε ως τώρα και πώς εσφαλμένα είχαμε τρομερές προσδοκίες από αυτή. Κατά συνέπεια συλλογιζόμενοι τις τιμές των ακινήτων όπως είχαν έως το 2008 και όσοι άτυχοι επένδυσαν τις τελευταίες χρονιές πριν το σκάσιμο της φούσκας, ήτοι το 2008- 2009, εκεί βλέπουμε ότι πλέον αντιμετωπίζεται το σπίτι ως μια τιμωρία. Πλην όμως για όσους είναι σε θέση αυτή τη στιγμή να αποκτήσουν ένα ακίνητο, ποσό δε μάλλον και χωρίς μόχλευση, θα δούμε ότι η φορολογία είναι ένα πολύ μικρό κλάσμα και μάλιστα πιο μικρό και από τον τόκο που θα πληρώνανε στην περίπτωση που θα δανειζόντουσαν χρήματα από οποιαδήποτε τράπεζα. Οπότε εκτιμώ πως το να έχουμε εν τέλει συνεργάτη το κράτος έστω και υπό τη μορφή του φόρου για όποιον, για όσους και για όσες εταιρείες είναι σε θέση να επενδύσουν, εγώ δεν το βλέπω ως ρεαλιστικό αντικίνητρο. Είναι ένα φορολογικό μέτρο. Είναι ένα μέτρο το οποίο υπάρχει στις περισσότερες χώρες (βλ. το property tax ή τις φορολογίες της κεφαλαιακής υπεραξίας). Είναι κάτι το οποίο γνωρίζουν ευθύς εξ’ αρχής και θα προσπαθήσουν να το ενσωματώσουν στην τιμή. Πράγμα που σημαίνει να έχουν την περαιτέρω έκπτωση που χρειάζονται για να κριθούν ελκυστικά.

Πώς εκτιμάτε ότι θα εξελιχθούν τα πράγματα για την περίπτωση του Αστέρα;

Η περίπτωση του Αστέρα είναι μια περίπτωση όπου θα έλεγε κάποιος πως αποτελεί μια από τις κορωνίδες του ελληνικού τουρισμού στο λεκανοπέδιο Αττικής. Ως μια περίοπτη νύφη εκτιμώ πως θα προκύψει ένα έντονο ενδιαφέρον που σημαίνει ότι μπορεί να έχουμε κάποιες καθυστερήσεις από τις εμπλεκόμενες μεριές. Είναι όμως ένα project το οποίο χρειάζεται και η ίδια η Ελλάδα, όπως και οι ίδιοι οι επιχειρηματίες που θα εμπλακούν εν τέλει για να παρουσιάσουν το έργο τους. Εκτιμώ πως ο τρόπος με τον οποίο θα καταλήξουν τα πράγματα θα είναι και θεμιτός και καλός.

Πιστεύετε ότι οι αποτιμήσεις των ελληνικών τουριστικών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του Αστέρα, είναι αντίστοιχες της αντικειμενικής τους αξίας; Τι περιθώρια διαπραγμάτευσης υπάρχουν από πλευράς ελληνικής κυβέρνησης;

Για μένα αυτό το οποίο θα πρέπει να καταλάβουμε τόσο στο κομμάτι των τουριστικών – επαγγελματικών ακινήτων και γενικά της ακίνητης ελληνικής περιουσίας είναι το γεγονός ότι υποχρεούμαστε αυτή τη στιγμή να προσαρμοστούμε σε νέα δεδομένα. Οι διορθώσεις των τιμών θα είναι μεγάλες, όμως αυτό που αφορά αυτή τη στιγμή είτε το ελληνικό κράτος, είτε τον Έλληνα, είτε τον ξένο επενδυτή που θέλει να αποεπενδύσει από την Ελλάδα, γιατί υπάρχουν και τέτοιοι ξένοι επενδυτές, είναι η επόμενη ημέρα. Και η επόμενη μέρα θα γίνει με έναν υπεύθυνο και ώριμο αγοραστή που θα προτείνει το σωστό αντίτιμο για τη συγκεκριμένη κατάσταση. Εάν είχαμε τα περιθώρια μεγαλύτερης διαπραγμάτευσης θα μιλούσαμε για μια Ελλάδα η οποία θα είχε καλύτερη οικονομία. Αυτή τη στιγμή δεν μπορώ να πω ότι πιανόμαστε όπως ο πνιγμένος από τα μαλλιά, όμως έχουμε εκείνα τα εχέγγυα που μπορούνε να μας επιτρέψουνε να αντιστρέψουμε το κλίμα.

Θα δούμε μέσα στο 2013 να αλλάζουν χέρια ξενοδοχεία εξαιτίας των υψηλών μισθωμάτων; Είναι μια πρακτική που είδαμε να εφαρμόζεται το 2012.

Πιστεύω ότι μια τέτοια τάση μπορεί να συνεχιστεί γιατί οι αγορές των ξενοδοχειακών συγκροτημάτων θα αποτελέσουν ένα από τα πουλέν της ελληνικής κτηματαγοράς. Είναι ένα από εκείνα τα στοιχεία τα οποία θα δούμε να προχωρούν και να δίνουνε εκείνα τα σημάδια ανάκαμψης στην ελληνική οικονομία.

Ποια είναι η σχέση της Engel and Volkers με τα ξενοδοχεία;

Η σχέση της δικής μας εταιρείας με τα ξενοδοχεία είναι μεγάλη διότι η ίδια η εταιρεία χειρίζεται διάφορα projects είτε υπό μορφής ξενοδοχείων είτε υπό μορφής resort στα πλαίσια της ανάπτυξης ή διαχείρισης αγοραπωλησίας κλπ. σε πάρα πολλά μέρη του κόσμου, από τον Καναδά, την Ισπανία, την Ιταλία και την Ελβετία Έχουμε εκείνα τα τμήματα στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, την Engel and Volkers hotels και την Engel and Volkers resorts, που μας επιτρέπει συνδυασμένα όλα τα γραφεία μεταξύ τους , όπως εμείς εδώ στην Αθήνα, να απευθυνόμαστε, να έχουμε αγαστή συνεργασία με δύο τμήματα τα οποία θα αποτελέσουν και για εμάς τους βοηθούς για την υποβολή προτάσεων σε Έλληνες πωλητές και ξένους αγοραστές .

Για την Ελλάδα εκφράζεται ενδιαφέρον;

Σε πρόσφατη συνάντηση που είχα στα κεντρικά του Αμβούργου με τα τμήματα αυτά το ενδιαφέρον είναι έκδηλο. Τους ενδιαφέρει κάτι και μάλιστα τους ενδιαφέρει ακριβώς αυτό το γεγονός, η παρουσία μας εδώ. Το ότι είμαστε σε θέση να τους προσφέρουμε όλη την πληροφορία εκείνη προκειμένου να αξιολογήσουν τα αιτήματα και να μπορέσουν να τα προσαρμόσουν και να τα απευθύνουν σε εκείνο το πελατειακό κοινό του εξωτερικού που ενδιαφέρεται είτε για μια επένδυση είτε για μια αγορά επί της επένδυσης αυτής.