Ο Άρης Καρυτινός, Γενικός Δ/ντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας μιλά στο tourismtoday.gr .
Στο επίκεντρο των εξελίξεων βρίσκεται εκ νέου ο Αστέρας Βουλιαγμένης καθώς η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος σε συμφωνία με το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου προκήρυξε διεθνή διαγωνισμό για το ξενοδοχείο ”ΑΣΤΗΡ Παλλάς Βουλιαγμένης Α.Ε.” και για το γειτνιάζον ακίνητο της Εκκλησίας της Ελλάδος στη χερσόνησο ”Μικρό Καβούρι” της Βουλιαγμένης.
Της Μαρίας Ακριβού
Σε συνέντευξη που παραχώρησε στο tourismtoday.gr ο Γενικός Δ/ντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας, Άρης Καρυτινός αναφέρθηκε στην ανάγκη ύπαρξης ενός σταθερού θεσμικού πλαισίου προκειμένου να κερδίσει η χώρα την εμπιστοσύνη των ξένων επενδυτών. Για το ακίνητο του Αστέρα, το ένα από τα τέσσερα ξενοδοχεία που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η ΕΤΕ – το οποίο ο κος Καρυτινός χαρακτήρισε ως το καλύτερο ακίνητο που έχουμε αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα λόγω των ειδικών συνθηκών, της θέσης και της μοναδικότητας του – εκτίμησε ότι θα ενδιαφερθούν family offices από όλες τις Ηπείρους και πως οι εξελίξεις στο ακίνητο αυτό θα καθορίσουν και την τύχη των υπόλοιπων ακινήτων του Δημοσίου.
“Αν μπορέσουμε να πουλήσουμε με επιτυχία τον Αστέρα και σε τιμές που να είναι αντίστοιχες με την αξία του, νομίζω ότι θα δημιουργήσει ένα καλύτερο κλίμα και προσδοκίες για την αξιοποίηση και των υπόλοιπων τουριστικών ακινήτων”.
Παρά το γεγονός ότι μέχρι στιγμής δεν έχει εκπονηθεί ακόμα κάποιο ΕΣΧΑΔΑ για να υπάρξει κάποια ένδειξη ότι το θεσμικό πλαίσιο λειτουργεί εύρυθμα, ο κος Καρυτυνός εστίασε στα σημαντικά βήματα που έγιναν τον τελευταίο χρόνο καθώς για πρώτη φορά επιχειρήθηκε ένα ξεκαθάρισμα της αγοράς ακινήτων και καταγραφής του αριθμού τους, με την συντριπτική πλειοψηφία να αντιμετωπίζει σοβαρά νομικά και τεχνικά προβλήματα.
Όσο για την ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία έχει καταγράψει απώλειες άνω του 20%- 25% βρίσκεται, σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, σε καλύτερη μοίρα από άλλες αγορές της Ευρώπης, ενώ δεν αποκλείει αν δεν υπάρξει οικονομική σταθεροποίηση σε επίπεδο Ε.Ε. να δούμε να εμφανίζονται νέες φούσκες ακινήτων. Παράλληλα, μίλησε και για τα Φωσφορούχα Λιπάσματα στη Δραπετσώνα, ένα θέμα για το οποίο βρίσκονται σε εξέλιξη συζητήσεις της Εθνικής τράπεζας με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και με τον Οργανισμό της Αθήνας ώστε να υπάρξει ένα πλάνο που θα υποστηρίξει την ανάπλαση της περιοχής.
Η σταθεροποίηση του πολιτικού κλίματος από τις εκλογές του Ιουνίου και μετά σε συνδυασμό με την αλλαγή της στάσης των Ευρωπαίων εταίρων απέναντι στη χώρα μας, θεωρείτε ότι δημιουργούν ένα πρόσφορο έδαφος για την προσέλκυση ξένων επενδύσεων;
Απολύτως ναι είναι η απάντηση. Χωρίς σταθεροποίηση πολιτικού κλίματος δεν υπάρχει καμία περίπτωση να πλησίαζε ποτέ ξένος επενδυτής σε αυτή τη χώρα. Δεν είμαι σίγουρος ότι φτάνει μόνο αυτό, είναι αναγκαία και απαραίτητη προϋπόθεση αλλά όχι μοναδική. Χρειάζεται και ένα κλίμα οικονομικό που να διευκολύνει τη διαδικασία. Σταθεροποίηση του πολιτικού κλίματος σημαίνει ότι κοιτάζουμε να ελαχιστοποιήσουμε κατά το μέγιστο δυνατό τον πολιτικό κίνδυνο. Το να έρθουν εδώ και να προκύψει χάος πολιτικό σημαίνει πλήρης καταστροφή για έναν πιθανό επενδυτή. Πρέπει και το οικονομικό κλίμα να είναι κατάλληλο, να υπάρχουν κατάλληλα κίνητρα για να μπορέσει να έρθει κάποιος ξένος επενδυτής. Κυρίως τα κίνητρα δεν είναι τόσο οικονομικού όσο θεσμικού χαρακτήρα.
Τι ρόλο παίζει σ’ όλο αυτό το φορολογικό πλαίσιο;
Αυτό που έλειπε πάντα από την Ελλάδα είναι μια σταθερότητα και στις οικονομικές παραμέτρους του συστήματος. Φορολογικό σύστημα, γενικότερο θεσμικό πλαίσιο ώστε ο επενδυτής να ξέρει πώς παίζεται το παιχνίδι. Όλες οι χώρες με προβλήματα κοιτάζουν να δημιουργήσουν τέτοιες συνθήκες σταθερότητας. Εγγυώνται για παράδειγμα μια περίοδο 10-15 ετών με σταθερό φορολογικό σύστημα. Μπορεί στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή να έρθει επενδυτής ο οποίος στην επόμενη κυβέρνηση, που μπορεί να είναι ο κύριος Τσίπρας ή οποιοσδήποτε άλλος, θα αντιμετωπίσει ριζική αλλαγή στο φορολογικό σύστημα; Ιδίως τη στιγμή που οι προηγούμενοι του υποσχέθηκαν ότι θα φορολογείται με έναν συντελεστή π.χ. 10% ο οποίος ξαφνικά θα γίνει 50%; Εσείς θα ερχόσασταν σε μια τέτοια χώρα;
Σίγουρα δεν είναι μόνο αυτό. Ορμώμενη και από την πρόσφατη συνάντηση που είχε ο κος Σαμαράς με την Γερμανίδα Καγκελάριο Άνγκελα Μέρκελ, είδαμε τους Γερμανούς να ζητούν ως προϋπόθεση για να πραγματοποιήσουν επενδύσεις στην Ελλάδα την ύπαρξη χαμηλότερων φορολογικών συντελεστών από αυτούς που ισχύουν για τους Έλληνες επιχειρηματίες…
Όπως ακριβώς το λέτε. Και βλέπετε και οι χώρες γύρω μας τι συντελεστές έχουν. Βλέπετε την Βουλγαρία, τη Ρουμανία την Κύπρο. Όλες οι χώρες στις οποίες δεν πάει εύκολα ο ξένος επενδυτής και θέλουν να τον προσεγγίσουν, γιατί δεν είναι τόσο ελκυστικό το πλαίσιό τους, δημιουργούν ευνοϊκότερες συνθήκες. Όχι ότι είναι πάλι το φορολογικό το κύριο θέμα. Το κυριότερο είναι το κλίμα και η γενική σταθερότητα της χώρας. Και η έλλειψη εκπλήξεων για τον επενδυτή. Ο επενδυτής δεν μπορεί να μπαίνει με συγκεκριμένες συνθήκες και ξαφνικά να αλλάζουν δραματικά όλα. Δεν υπάρχει καμία περίπτωση να έρθει έτσι επενδυτής.
Σε τι φάση βρίσκεται η αξιοποίηση των τουριστικών ακινήτων; Τι κινήσεις πρέπει να γίνουν από τους αρμόδιους φορείς;
Η αξιοποίηση των τουριστικών ακινήτων του κράτους εντάσσεται στο γενικότερο πλαίσιο του προγράμματος αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου. Όπως γνωρίζετε έχουν βγει συγκεκριμένα τουριστικά ακίνητα ήδη σε διαγωνισμούς, 3 – 4 στον αριθμό τα οποία πιστεύουμε ότι θα έχουν καλή εξέλιξη. Υπάρχουν ενδιαφερόμενοι για την αντίστοιχη επένδυση της Αφάντου στη Ρόδο. Υπάρχουν 2-3 που έχουν βγει και επειδή ωριμάζουν μαζεμένα αρκετά ακίνητα θα βγούνε πολλά περισσότερα μέσα στο 2013 και θα είναι πολύ επιταχυνόμενη αυτή η διαδικασία στα αμέσως επόμενα χρόνια. Θα ήθελα να τονίσω ότι αυτή τη στιγμή έχει γίνει μια δουλειά που δεν είχε γίνει ποτέ. Τον τελευταίο χρόνο έγινε μια δουλειά καταγραφής και επιλογής των κατάλληλων ακινήτων και ξεκαθαρίσματος τους, διότι δεν υπάρχει κανένα ακίνητο στην Ελλάδα που να μην έχει νομικά και τεχνικά προβλήματα. Όλα αυτά θέλουν ένα προς ένα ξεκαθάρισμα ώστε να μπορούν να είναι αξιοποιήσιμα. Και βέβαια βοηθάει και το νέο θεσμικό πλαίσιο χωρίς το οποίο και πάλι δεν θα μπορούσαμε να κάνουμε τίποτα. Ακίνητα τα οποία περιμένουνε 10 χρόνια για να ενταχθούν σε ένα σχέδιο ή να πάρουν όρους δόμησης, δεν έχουν καμία ελπίδα και κανένας επενδυτής δεν θα έρθει να μπλέξει σε τέτοιες διαδικασίες. Με το καινούριο πλαίσιο που αυτά επιταχύνονται θεωρητικά, γιατί δεν τα έχουμε ετοιμάσει ακόμα τα εργαλεία αυτά, έχουμε ελπίδες να προσελκύσουμε κάποιους ξένους εφόσον και εάν παραδώσουμε αυτά που υποσχόμαστε.
Άρα δεν είναι έτοιμα για να χρησιμοποιηθούν τα εργαλεία για την ταχύτερη προώθηση των μεγάλων επενδυτικών έργων και την επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης τους…
Τα εργαλεία είναι έτοιμα αλλά δεν έχουν τεσταριστεί ακόμα. Διότι κάθε ΕΣΧΑΔΑ παρέχει όρους δόμησης- χρήσης σε κάθε ακίνητο και έχει κάποιες διαδικασίες. Περνάει συμβούλιο επικρατείας πρέπει να περάσει και από τα νομαρχιακά για να περάσει η περιβαλλοντική μελέτη. Όπως γνωρίζετε αυτά τα πράγματα μπορεί να πάνε πολύ καλά και σχετικά γρήγορα ή να έχουμε πάλι τα ζητήματα του παρελθόντος που κάποια περίεργη μειοψηφία μπορεί να δημιουργήσει ζητήματα εκ του μειόντος. Χρονοδιάγραμμα υπάρχει το οποίο πρέπει και πάλι να το υλοποιήσουμε. Να το δούμε να δουλεύει. ΕΣΧΑΔΑ δεν έχουμε εκπονήσει ακόμα κανένα. Το πρώτο θα εκπονηθεί για το ΙΒC που είναι το πρώτο που πουλήθηκε και τα επόμενα θα είναι για τις νέες τουριστικές επενδύσεις. Αν δούμε ότι αυτό το πράγμα προχωράει ομαλά και ότι βγαίνουν τα ΕΣΧΑΔΑ σε 4-5 μήνες αυτό θα είναι πολύ καλό πρόκριμα ότι όλο αυτό το θεσμικό πλαίσιο δουλεύει, τα εργαλεία δουλεύουν και μπορεί ο επενδυτής να αισθάνεται ασφαλής ότι θα του δώσουμε αυτά που του υποσχόμαστε. Αν ξαφνικά ένα ΕΣΧΑΔΑ κολλήσει και βγει σε 3 χρόνια καταλαβαίνετε ότι δεν θα είμαστε καθόλου αξιόπιστοι. Και οι πρώτοι επενδυτές που θα δοκιμάσουν αυτήν την αρνητική εμπειρία θα περάσουν την άποψη αυτή και στους υπόλοιπους.
Τι γίνεται με την περίπτωση του Αστέρα, ο οποίος θεωρείται «φιλέτο». Υπάρχει ενδιαφέρον και αν ναι από που;
Ο Αστέρας μέχρι στιγμής, θεωρητικά τουλάχιστον, διότι το πραγματικό ενδιαφέρον το βλέπει κανείς όταν μπει στη διαδικασία, έχει μεγάλο ενδιαφέρον. Είναι λογικό γιατί είναι ίσως το καλύτερο ακίνητο που έχουμε αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα λόγω ειδικών συνθηκών, λόγω θέσης και λόγω μοναδικότητας. Νομίζω ότι το πώς θα πάει ο αστέρας θα είναι επίσης πρόκριμα για το πώς θα πάνε και τα υπόλοιπα ακίνητα. Αν μπορέσουμε να πουλήσουμε με επιτυχία τον Αστέρα και σε τιμές που να είναι αντίστοιχες με την αξία του, νομίζω ότι θα δημιουργήσει ένα καλύτερο κλίμα και προσδοκίες για την αξιοποίηση και των υπόλοιπων τουριστικών ακινήτων.
Ποιο είναι κυρίως το προφίλ των ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται για το ελληνικό τουριστικό Real Estate και με ποια κριτήρια επιλέγουν που θα πραγματοποιήσουν τις τοποθετήσεις τους;
Το φάσμα των επενδυτών είναι πάρα πολύ μεγάλο καλύπτει πρακτικά όλες τις Ηπείρους. Ξεκινάει από αυτό που λέμε από τυπικά funds που επενδύουν σε τουριστικές αναπτύξεις μεικτές ή με ξενοδοχεία και τουριστική κατοικία ή γενικότερα σε τουριστικές επενδύσεις και φτάνει μέχρι τα family offices, εταιρείες οι οποίες ανήκουν σε πολύ πλούσιους ιδιώτες από Αραβικές χώρες, Ρωσία και Κίνα , είτε και από άλλες χώρες οι οποίες επενδύουν πάλι με ειδικά κριτήρια και επιλέγουν να επενδύσουν σε κάτι που θα έχει ορισμένα ειδικά χαρακτηριστικά. Ο Αστέρας είναι μια περίπτωση για την οποία θα ενδιαφερθούν family offices και ένα άλλο ακίνητο είναι το Ελληνικό που είναι άλλης τάξης ακίνητων.
Πόσα ξενοδοχεία διαθέτει στο χαρτοφυλάκιό της η Εθνική;
Η Εθνική στο δικό της χαρτοφυλάκιο δεν διαθέτει πολλά ξενοδοχεία. Το μεγαλύτερο και καλύτερο φυσικά είναι ο Αστέρας, διαθέτει άλλο ένα το οποίο βρίσκεται στη Ρόδο και αυτή τη στιγμή το διαχειρίζεται ο όμιλος Μήτση. Υπάρχει άλλο ένα στη Χαλκιδική το οποίο εντός του τρέχοντος μήνα θα βγάλουμε σε διαγωνισμό. Τα άλλα είναι μικρότερης κλίμακας ξενοδοχεία και δεν είναι και πολλά γιατί αυτό που μπερδεύει ο κόσμος είναι ότι η Εθνική έχει χρηματοδοτήσει πάρα πολλά ξενοδοχεία. Δεν σημαίνει όμως ότι έχει αποκτήσει και πολλά ξενοδοχεία. Όπως ξέρετε η χρηματοδότηση δεν σημαίνει ότι το πήρες το ξενοδοχείο όταν αυτό δεν πηγαίνει καλά. Στην ουσία τα μεγάλα ξενοδοχεία που έχει η Εθνική στο χαρτοφυλάκιό της είναι 3-4, δεν είναι πολλά.
Τι θα γίνει με τα Φωσφορούχα Λιπάσματα στη Δραπετσώνα;
Το πλάνο για τη Δραπετσώνα στο οποίο εμείς έχουμε και το μεγαλύτερο κομμάτι του οικοπέδου μαζί με άλλους ιδιοκτήτες είναι να γίνει συνολική ανάπλαση της περιοχής με κάποιο πλάνο συγκεκριμένο. Αυτή τη στιγμή είμαστε σε συζητήσεις και με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και με τον Οργανισμό Ρυθμιστκού Σχεδίου Αθήνας ώστε να υπάρχει ένα πλάνο τέτοιο για να υποστηρίξει την ανάπλαση της περιοχής.
Ποιες οι εκτιμήσεις σας για την πορεία της αγοράς ακινήτων το 2013; Παράγοντες της αγοράς εκτιμούσαν ότι ο πάτος στην αγορά ακινήτων καταγράφηκε το 2012; Συμφωνείτε με αυτή την άποψη;
Η ιστορία με τα ακίνητα είναι συνυφασμένη με την γενικότερη οικονομία. Εάν σταθεροποιήσουμε την οικονομία και εμφανιστεί φως στο τούνελ μέσα στο 2013 νομίζω ότι θα ανακοπεί αυτή η πτώση που πράγματι ήταν η μεγαλύτερη το 2012. Εγώ ελπίζω ότι στο δεύτερο εξάμηνο της χρονιάς θα δούμε σημάδια σταθεροποίησης και αν όλα πάνε καλά στην ευρύτερη οικονομία θα πάνε καλά και στα ακίνητα.
Από την αίσθηση τη δική σας ποιες Ευρωπαϊκές χώρες θα είναι τα επόμενα θύματα της “φούσκας” ακινήτων;
Η Ολλανδία είναι μια από τις χώρες που αντιμετωπίζουν προβλήματα με τα ακίνητα. Μπορεί να είναι μια χώρα που θα υπάρξουν ζητήματα στην αγορά των ακινήτων της. Πιστεύω ότι και στην Ευρώπη η αγορά ακινήτων θα εξαρτηθεί από την πορεία των οικονομιών της Ε.Ε. Η κρίση δεν έχει αγγίξει μόνο εμάς. Εχει να κάνει με όλες τις χώρες. Εάν αρχίζουν και φαίνονται σημάδια ότι βγαίνουμε από την κρίση συνολικά, αυτά τα επικίνδυνα φαινόμενα για να σκάσουν φούσκες ακινήτων θα μειωθούν. Εάν συνεχίσει η κατάσταση ως έχει δεν θα έχουμε μόνο την Ολλανδία αλλά και άλλες χώρες από την κεντρική Ευρώπη που θα αντιμετωπίσουν τέτοια προβλήματα.
Μπορεί βέβαια στον αντίποδα να δούμε την Ιρλανδία η οποία έρχεται στο προσκήνιο με την ανάληψη της προεδρίας της Ε.Ε. και είναι η χώρα που μπήκε στο μνημόνιο εξαιτίας της φούσκας στα ακίνητα…
Στα ακίνητα είναι χώρες που είχαν πολύ πιο σοβαρά προβλήματα από εμάς. Εμάς μας έχει προστατέψει αυτή η ιδιαιτερότητα που έχουμε στα ακίνητά μας. Για τον τρόπο με τον οποίο παράγουμε το προϊόν, σε πόσα χέρια είναι, ότι δεν έχουμε πολύ μεγάλες εταιρείες. Αυτό μας έχει προστατέψει και δεν έχει καταρρεύσει η αγορά. Αυτή τη στιγμή έχουμε όμως μια αγορά η οποία έχει συσσωρεύσει απώλειες που ξεπερνούν το 20%- 25%. Η πτώση είναι αρκετά μεγάλη και σε μεμονωμένο κίνδυνο μπορεί να είναι αρκετά μεγαλύτερη. Επίσης τα μισθώματα όπως ξέρετε έχουν πέσει πάρα πολύ. Υπάρχει όμως και ο αντίποδας. Σε κάποια οι τιμές έχουν καταρρεύσει πάνω από 50% ενώ κάποια άλλα έχουν κρατήσει τιμές.
