Πρωτοποριακή μελέτη ΕΞΑΑΑ-ΙΤΕΠ για την ¨Φέρουσα Ικανότητα¨ της Αθήνας

Μια πρωτοποριακή μελέτη για την λεγόμενη “Φέρουσα Ικανότητα” της Αθήνας – Αττικής ως τουριστικού προορισμού παρουσίασε η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής και Αργοσαρωνικού στο πλαίσιο της 52ης Ετήσιας Τακτικής Γενικής Συνέλευσης ΕΞΑΑΑ, η οποία πραγματοποιήθηκε την Δευτέρα 12.12.2022 στο ξενοδοχείο Crowne Plaza Athens City Centre.

Παρουσία των Προέδρων ΞΕΕ & HOTREC κ. Αλέξανδρου Βασιλικού, ΣΕΤΕ κ. Ρέτσου, ΠΟΞ κ. Γρηγόρη Τάσιου, της Προέδρου ΙΤΕΠ κας Κωνσταντίνας Σβύνου, Προέδρων κλαδικών Ενώσεων και Φορέων, εκπροσώπων ΜΜΕ, των ξενοδόχων της Αθήνας αλλά και πλήθους εκλεκτών προσκεκλημένων.

Στην εκδήλωση, παρουσιάσθηκαν από τον κ Γιώργο Σώκλη, Επίκουρο Καθηγητή Παντείου Πανεπιστημίου τα συμπεράσματα της μελέτης που κατ’ αρχήν επιχείρησε μια ικανή ‘ακτινογραφία’ της υφιστάμενης κατάστασης σε ότι αφορά την δυναμικότητα σε κλίνες της Αθήνας Αττικής -ξεκινώντας από τις ξενοδοχειακές αυτές καθ αυτές – θέμα το οποίο δεν είχε προσεγγιστεί από την εποχή των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 και μετά, ενώ πολλά ήταν όσα συνέβησαν στον προορισμό όλη αυτή την μακρά χρονική περίοδο – που πλησιάζει την εικοσαετία.

Συγκεκριμένα, όπως επισημάνθηκε από τον κ. Σώκλη κατά την παρουσίαση «Tο τουριστικό προϊόν της χώρας φαίνεται ότι βρίσκεται στο στάδιο της ωρίμανσης, ενώ στην περιοχή της Αθήνας τα τελευταία χρόνια έχει γίνει υπέρβαση των βέλτιστων ορίων τουριστικής ανάπτυξης λόγω του ότι συγκεντρώνεται ένας μεγάλος αριθμός διανυκτερεύσεων σε λίγα τετραγωνικά χιλιόμετρα. Αυτή η εξέλιξη οφείλεται στη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες καταλύματος τα τελευταία χρόνια, η οποία καλύφθηκε σε συντριπτικό ποσοστό μέσω της ραγδαίας εξάπλωσης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αντιθέτως, η κάλυψη της αυξημένης ζήτησης από πλευράς των ξενοδοχείων έγινε μέσω της αξιοποίησης του πλεονάζοντος δυναμικού και όχι με τη δημιουργία νέων μονάδων. Εκτιμούμε ότι οι συνθήκες είναι ώριμες για μία συζήτηση για ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης το οποίο θα ανανεώσει το τουριστικό προϊόν της χώρας πριν αυτό παρακμάσει.»

Από πλευράς ΕΞΑΑΑ κρίθηκε πως θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο αλλά και αναγκαίο να διερευνηθεί σε βάθος το ‘πώς ακριβώς’ το νέο περιβάλλον των τελευταίων ετών σε τουριστικά καταλύματα (παλαιά και νέα ξενοδοχεία- ενοικιαζόμενα δωμάτια – καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και παραξενοδοχία) επιδρά και σε ποιό βαθμό, στο προφίλ του προορισμού, στη συνολική ζήτηση, στις τιμές των καταλυμάτων, στην βιωσιμότητα -κατ’ επέκταση- των επιχειρήσεων και φυσικά στην συνολική προσφερόμενη ποιότητα αλλά και στις προσδοκίες του τουριστικού κόσμου -και όχι μόνο- για τον προορισμό.

Όπως τόνισε χαρακτηριστικά η Πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ κα Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς «το ζητούμενο είναι ‘τι θέλουμε για την Αθήνα τελικά;’ Πρέπει να το σκεφτούμε… Θέλουμε ανεξέλεγκτη δημιουργία κλινών με τον κίνδυνο να μείνουν κενές; Ή επιθυμούμε μια στρατηγική ανάπτυξη η οποία θα μας διασφαλίσει βιωσιμότητα και μια ορθή εξέλιξη σε όλα τα επίπεδα; Όπως αναφέρουμε επί πολλά χρόνια στα δελτία μας, κάθε μήνα η υπερπροσφορά κλινών μας προβληματίζει γιατί βλέπουμε -μεταξύ άλλων- ότι δεν επιτρέπει την αύξηση των τιμών.

Με βάση τα στοιχεία μέσης πληρότητας, μέσης τιμής δωματίου και revpar (ξενοδοχείων) που συγκεντρώνουμε μηνιαίως, η Αθήνα υστερεί σε πληρότητα μονάδων και σε τιμές- έναντι των ανταγωνιστών της. Αυτό παραδοσιακά λειτουργεί σε βάθος χρόνου και σε βάρος της συνολικής ποιότητας που προσφέρουμε ή ελκύουμε και θα πρέπει να ληφθεί υπόψιν όλων. Ας μην ξεχνάμε πως δραστηριοποιούμαστε σε έναν 12μηνο αστικό και ταυτόχρονα εποχιακό προορισμό, με υψηλό κόστος λειτουργίας και ένα ιδιαίτερα αυστηρό πλαίσιο κανόνων και υποχρεώσεων – κυρίως για τα ξενοδοχεία.

Απαιτούνται λοιπόν εκείνες οι πολιτικές αποφάσεις και οι στοχευμένες παρεμβάσεις που θα λειτουργήσουν θετικά για τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις σε Αθήνα- Αττική- Αργοσαρωνικό, κανονιστικά, εποικοδομητικά ή και διορθωτικά για την ποιότητα της τουριστικής δραστηριότητας και προσφοράς του προορισμού στο σύνολό της και για το επίπεδο ζωής πολιτών και επισκεπτών.»

Σε ότι αφορά στην πορεία της κίνησης στην Αθήνα, όπως τονίσθηκε κατά την διάρκεια της εκδήλωσης και με βάση τα πρόσφατα στοιχεία Νοεμβρίου το 11μηνο για την Αθήνα έκλεισε με αρνητικό πρόσημο και συγκεκριμένα με (-)11% σε ότι αφορά στη Μέση Πληρότητα, με +1,1% στο Έσοδο ανά Διαθέσιμο δωμάτιο (Rev Par) και μικρή αύξηση της τάξης του 14,7% στην Μέση Τιμή Δωματίου (ADR) – μη ικανή να καλύψει τις συνεχώς και μεγαλύτερες ανάγκες και υποχρεώσεις των 12μηνης λειτουργίας ξενοδοχείων της Αθήνας.

Για την ανάθεση του Α΄ μέρους της Μελέτης για την Φέρουσα Ικανότητα της Αθήνας – Αττικής στο ΙΤΕΠ, η Πρόεδρος ΙΤΕΠ κα Κων. Σβύνου δήλωσε:
«Στην αδιαμφισβήτητη στήριξη της βιώσιμης ανάπτυξης της χώρας μας από τον τουρισμό είναι εξαιρετικά σημαντικό να χαράζουμε την τουριστική στρατηγική βάσει των πραγματικών δεδομένων.

Το ΙΤΕΠ έχει την τεχνογνωσία και τη δυναμική στην εκπόνηση τέτοιου τύπου μελετών, οι οποίες παρουσιάζουν μια ιδιαίτερη πολυπλοκότητα λόγω των διαφορετικών δεδομένων που πρέπει να συνεκτιμούνται. Συγχαίρουμε την ΕΞΑΑ για την ευθύνη και την επιστημονική ωριμότητα με την οποία αντιμετωπίζουν το τουριστικό τους προϊόν και ευχόμαστε και άλλες Ενώσεις Ξενοδόχων να ακολουθήσουν το δικό τους παράδειγμα.»

Η «Μελέτη ΕΞΑΑΑ & ΙΤΕΠ για την Φέρουσα Ικανότητα της Αθήνας- Αττικής» όπως ανακοινώθηκε παραδίδεται στους πολιτειακούς, τοπικούς και κλαδικούς φορείς, και ακόμη πιο ειδικά στην Περιφέρεια Αττικής προκειμένου να δρομολογηθεί ένας επίκαιρος και γόνιμος διάλογος για το μέλλον του προορισμού και εν συνεχεία με βάση τα μέχρι στιγμής πρώτα συμπεράσματα, να ολοκληρωθεί με το Β’ Μέρος η διερεύνηση σε βάθος της ‘οδού’ που οφείλει να ακολουθήσει η Αθήνα τις επόμενες δεκαετίες – ως τουριστικός προορισμός.

Παρουσίαση μελέτης ΙΤΕΠ με τίτλο “Η Φέρουσα Ικανότητα Τουριστικής Ανάπτυξης στην Περιοχή της Αθήνας”

Η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών-Αττικής & Αργοσαρωνικού ανέθεσε στο Ινστιτούτο Τουριστικών Ερευνών και Προβλέψεων (ΙΤΕΠ) την εκπόνηση μελέτης σχετικά με τη Φέρουσα Ικανότητα Τουριστικής Ανάπτυξης στην περιοχή της Αθήνας ώστε να διερευνηθεί κατά πόσο η τουριστική ανάπτυξη της Αθήνας έχει υπερβεί τα βέλτιστα όρια και εάν χρειάζεται να ληφθούν μέτρα πολιτικής σχετιζόμενων με το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής.

Εκκινώντας από την εξέταση της διαχρονικής ανάπτυξης του τουριστικού φαινομένου στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης της χώρας βρίσκεται στο στάδιο της ωρίμανσης και, συνεπώς, μία συζήτηση για τους τρόπους ανανέωσης του τουριστικού προϊόντος και του μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης που θα επιλεγεί για το μέλλον είναι επίκαιρη.

Εν συνεχεία εκτιμούμε ορισμένους βασικούς δείκτες Φέρουσας Ικανότητας Τουριστικής Ανάπτυξης για την περιοχή της Αθήνας κάνοντας συγκριτική ανάλυση με αντίστοιχες μετρήσεις τόσο για την Αττική όσο και για το σύνολο της επικράτειας. Η ανάλυση των ευρημάτων δείχνει ότι τα τελευταία χρόνια έχει γίνει υπέρβαση των βέλτιστων ορίων τουριστικής ανάπτυξης στην περιοχή της Αθήνας, ενώ οι αντίστοιχοι δείκτες για την Αττική και την επικράτεια κυμαίνονται σε φυσιολογικά επίπεδα.

Τα αίτια της επιδείνωσης των δεικτών Φέρουσας Ικανότητας Τουριστικής Ανάπτυξης στη περιοχή της Αθήνας εντοπίζονται στη μεγάλη αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες καταλύματος, η οποία καλύφθηκε σε συντριπτικό ποσοστό μέσω της ραγδαίας εξάπλωσης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αντιθέτως, το ξενοδοχειακό δυναμικό της Αθήνας παρέμεινε στάσιμο και η αυξημένη ζήτηση καλύφθηκε μέσω αξιοποίησης του πλεονάζοντος δυναμικού.

Η αντιστροφή της κατάστασης ώστε να αποφευχθεί η είσοδος της τουριστικής ανάπτυξης στο στάδιο του κορεσμού απαιτεί κάποιου είδους ανανέωση του τουριστικού προϊόντος. Για αυτό το λόγο εξετάσαμε τις τάσεις του προσφερόμενου τουριστικού προϊόντος από τα ξενοδοχεία της Αθήνας. Σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, το ξενοδοχειακό δυναμικό της Αθήνας έχει αναβαθμιστεί ποιοτικά τα τελευταία χρόνια, ενώ χαρακτηρίζεται και από χαμηλότερη εποχικότητα σε σχέση με το υπόλοιπο της επικράτειας.

Αυτές οι τάσεις είναι θετικές για τη φέρουσα ικανότητα τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής καθώς δείχνουν ότι τα ξενοδοχεία της Αθήνας προσφέρουν ένα διαφοροποιημένο και ποιοτικά ανώτερο τουριστικό προϊόν. Από την άλλη πλευρά, η χωρίς ποιοτικά κριτήρια και ανεξέλεγκτη εξάπλωση νέων καταλυμάτων τείνει να επιδεινώσει τους δείκτες φέρουσας ικανότητας της πόλης.

Ευελπιστούμε ότι η παρούσα μελέτη θα συμβάλει στο διάλογο για την επιλογή του μελλοντικού μοντέλου τουριστικής ανάπτυξης τόσο για την Αθήνα όσο και για τη χώρα.