Ατμομηχανή ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας αναμένεται να αποτελέσει το project «Ελληνικό». Η ανάπτυξη του επιχειρηματικού σχεδίου από την πολιτεία προσιδιάζει με το έργο του φράγματος Χούβερ που έβγαλε από το τέλμα την αμερικανική οικονομία μετά το κραχ του 2019. Υπό την απειλή της χρεοκοπίας της χώρας και της μη ολοκλήρωσης των προαπαιτούμενων για την εκταμίευση της δόσης των 7,5 δις. ευρώ, η κυβέρνηση σύρθηκε στην υπογραφή του μνημονίου κατανόησης μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και των αναδόχων του διαγωνισμού, για την έκταση του Ελληνικού.
του Χάρη Ντιγριντάκη
Κοινός τόπος είναι ότι η ανάπλαση και ανάπτυξη του Ελληνικού μιας έκτασης σχεδόν 3 φορές όσο το Μονακό προσφέρει την ευκαιρία να αναβαθμιστεί η εικόνα της Αθήνας, εκεί όπου όλα τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Ελλάδας συναντώνται σε ένα μέρος, που συνδυάζει ένα μοναδικό Μητροπολιτικό Πάρκο με ένα παραλιακό μέτωπο παγκόσμιας εμβέλειας.
Ηγήτωρ της διαπραγμάτευσης της κυβέρνησης με τους επενδυτές της Global Investment Group ήταν ο υπουργός Επικρατείας κ. Αλέκος Φλαμπουράρης και αυτοί που ξέρουν σημειώνουν ότι έδωσε μάχη στα ενδότερα του ΣΥΡΙΖΑ ούτως ώστε να ολοκληρωθεί η συμφωνία.
Χαρακτηριστικές είναι οι δηλώσεις της περασμένης Πέμπτης του υπουργού Μεταφορών και Υποδομών κ. Χρήστου Σπίρτζη αναφορικά με τη διαφορετική αξιοποίηση του Ελληνικού. «Έπρεπε τα χρήματα που θα ζητούσαμε για το Ελληνικό, σύμφωνα με την εκτίμηση που είχαμε κάνει, να είναι πολλαπλάσια, για να πάνε στην εξυπηρέτηση του χρέους, γιατί αυτά τα χρήματα δεν έρχονται στην χώρα πηγαίνουν στην εξυπηρέτηση του χρέους. Έπρεπε ο σχεδιασμός να γίνει από το κράτος και όχι από τον επενδυτή» σημείωσε.
Υπογραμμίζεται ότι η Global Investment Group αποτελεί διεθνή κοινοπραξία επενδυτών, η οποία αποτελείται από την Κινεζική Fosun, την Eagle Hills με έδρα το Abu Dhabi και τον Όμιλο Λάτση, επενδυτικοί όμιλοι που ένωσαν τις δυνάμεις τους προκειμένου να αναλάβουν την ανάπλαση του Ελληνικού, του μεγαλύτερου ευρωπαϊκού έργου αστικής ανάπλασης μικτής χρήσης. Επισημαίνεται ότι αρχικά και βάσει της υπογραφείσας συμφωνίας η κοινοπραξία υπό την Lamda Development θα αποκτήσει το 100% των μετοχών της Ελληνικό ΑΕ.
Είναι εύκολα διακριτό ότι ο Γολγοθάς για την υλοποίηση της μεγαλύτερης επένδυσης στην Ελλάδα δεν έχει τελειώσει μολονότι η υπογραφή του μνημονίου συναντίληψης μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και Lamda Development τακτοποιεί τη σημαντικότερη εκκρεμότητα για την αξιοποίηση του Ελληνικού. Πλέον η επένδυση των 8 δισ. ευρώ, μαζί με τα έργα κοινής ωφέλειας, projects που θα απασχολήσουν 10.000 άτομα, έχει την πολιτική κάλυψη της σημερινής κυβέρνησης, που υποστηρίζει πως διαπραγματεύθηκε και πέτυχε καλύτερους όρους. Γνώστες της αγοράς του παγκόσμιου Real Estate υποστηρίζουν ότι η επιλογή του διεθνούς φήμης αρχιτεκτονικού γραφείου FOSTER + PARTNERS, καθώς και των ARUP, Charles Anderson Landscape Architecture (USA) και πλήθους ελληνικών εξειδικευμένων μελετητικών εταιρειών αποτελεί παρακαταθήκη για την επιτυχή εκτέλεση και εκμετάλευση του μεγαλεπήβολου έργου.
Για να προχωρήσει, όμως, το επενδυτικό σχέδιο της Global Investment Group στο Ελληνικό και στην παραλιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά θα χρειαστεί να επιλυθούν αρκετά κρίσιμα ζητήματα. Από την άδεια καζίνο (θέμα για το οποίο δεν αναφέρεται ούτε λέξη στις ανακοινώσεις), που πρέπει να παραχωρηθεί εντός του χώρου, μέχρι την έκδοση των αποφάσεων για το χωροταξικό σχέδιο, τη μετεγκατάσταση κρατικών και άλλων υπηρεσιών από τον χώρο κ.λπ.
Σημειώνεται ότι αρχικώς οι επενδυτικές υποχρεώσεις ανέρχονταν σε 4,6 δισ. ευρώ σε βάθος 15ετίας και μετά τη διαπραγμάτευση της κυβέρνησης με τους επενδυτές συμφωνήθηκαν επιπλέον έργα υποδομής ενδεικτικού προϋπολογισμού έως 1,5 δισ. ευρώ.
Επιπροσθέτως στην αρχική σύμβαση δεν ήταν προσδιορισμένα ποια έργα θα γίνουν και με ποια προτεραιότητα. Υπήρχε η υποχρέωση να παρουσιαστούν επενδύσεις ύψους 4,6 δισ. ευρώ. Το ποιες θα ήταν αυτές υπήρχαν προφανώς στο business plan του Επενδυτή, ωστόσο δεν ήταν προσδιορισμένες από τη σύμβαση. Τώρα δίνεται προτεραιότητα στο Πάρκο και τα έργα κοινής ωφέλειας. Τελικώς το 51% του τιμήματος θα καταβληθεί εντός δύο ετών από την ημερομηνία μεταβίβασης των μετοχών, ενώ θα επιταχυνθούν και οι επενδύσεις, με το 80% αυτών να υλοποιηθεί εντός 12 ετών.
Σημαντικό θεωρείται ότι μετά από την ολοκλήρωση του συνόλου των επενδύσεων που προβλέπονται από τη Lamda, και ειδικότερα μετά από τα 27 χρόνια, ελληνικό δημόσιο και επενδυτής μπορούν να συζητήσουν το ενδεχόμενο παραίτησης του δεύτερου από το δικαίωμα επιφάνειας επί των ελεύθερων τμημάτων του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής, υπό προϋποθέσεις. Τούτο σημαίνει ότι το Πάρκο δεν έχει πουληθεί στη Lamda ως γη, αλλά έχει παραχωρηθεί το δικαίωμα επιφάνειας. Δηλαδή αν θέλει το δημόσιο παίρνει την κυριότητα του Πάρκου μετά τα 27 χρόνια– αλλά και την υποχρέωση να το συντηρεί με βάση τα standards που θα έχουν τεθεί.
Παρά το γεγονός ότι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση μπορεί να ανέλθει σε 3.600.000 τ.μ, ο Επενδυτής δεσμεύεται ότι η συνολική δόμηση στο Ελληνικό δεν θα υπερβεί τα 2.700.000 τ.μ. στα οποία συμπεριλαμβάνονται και περίπου 60.000 τ.μ. υφιστάμενων διατηρητέων κτηρίων, τα οποία είναι 3 υπόστεγα της Πολεμικής Αεροπορίας και το κτήριο Ανατολικού Αεροδρομίου Αθηνών, καθώς και περίπου 27.000 τ.μ υφιστάμενων και διατηρούμενων- κοινωφελών χρήσεων (αμαξοστάσιο Τραμ, Κέντρο Ελέγχου Περιοχής Αθηνών – Μακεδονίας της Υπηρεσίας Πολιτικής Αεροπορίας, ΕΜΥ, εγκαταστάσεις ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ, εκκλησίες).
Το Μητροπολιτικό Πάρκο Πράσινου και Αναψυχής, θα είναι ενιαίο και ανοικτό στο κοινό και θα έχει έκταση τουλάχιστον 2.000.000 τ.μ. Το Πάρκο, οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου και οι ανοιχτοί χώροι στο ακίνητο του Ελληνικού θα ανέρχονται σε τουλάχιστον 2.600.000 τ.μ.
Εντός του ακίνητου και κατά τον σχεδιασμό του έργου, έκταση συνολικού εμβαδού 300.000 τ.μ. προορίζεται για χρήσεις κοινής ωφέλειας και κοινωνικής ανταποδοτικότητας, (π.χ για μεταφορά στο ακίνητο του Ελληνικού εγκαταστάσεων κοινωφελών χρήσεων από όμορες περιοχές και περιοχές του λεκανοπεδίου ώστε στη θέση τους να δημιουργηθούν πνεύμονες πρασίνου).
Πάρκο
Σύμφωνα με το MOU o Επενδυτής και η Εταιρεία (Ελληνικό ΑΕ), αναλαμβάνουν την υποχρέωση να διατηρούν καθ’ όλη τη διάρκεια της Σύμβασης το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής ανοιχτό στο κοινό, καθώς και να μην επιβάλλουν περιορισμούς στην πρόσβαση των πολιτών, ώστε αυτό να λειτουργεί κατ’ αποτέλεσμα ως κοινόχρηστος χώρος. Επιπλέον, ο Επενδυτής δηλώνει ότι αυτό θα έχει ποικιλία φυτεύσεων, που θα περιλαμβάνει έντονη και υψηλή βλάστηση, η οποία συνάδει με τον σκοπούμενο ρόλο του ως πόλου για την οικογένεια και τον πολιτειακό στόχο για ενίσχυσης της βιοποικιλότητας.
Σε κάθε περίπτωση, ειδικά ως προς το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής συμφωνείται ότι η ολοκλήρωσή του αποτελεί χρονικά επενδυτική προτεραιότητα σε σχέση με την υλοποίηση του έργου. Ως εκ τούτου, ο Επενδυτής δηλώνει ότι κάθε αυτοτελές τμήμα του που ολοκληρώνεται εντός των πρώτων 5 ετών θα τίθεται στη διάθεση των πολιτών. Στην αρχική σύμβαση δεν υπήρχε αναφορά για την προτεραιότητα του Πάρκου. Ο Επενδυτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να καλύψει τη συντήρηση και την ασφάλεια αυτού για όλη τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης. Πρόκειται για ένα σημαντικό κόστος που αναλαμβάνει ο επενδυτής και όχι το ελληνικό δημόσιο.
Παράκτιο – Αθλητικές εγκαταστάσεις στον Άγιο Κοσμά
Οι υφιστάμενες σήμερα αθλητικές εγκαταστάσεις του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Νεότητας Αγίου Κοσμά με όλες τις δραστηριότητες ,λειτουργίες και εγκαταστάσεις τους παραμένουν σε λειτουργία έως την, υλοποιούμενη κατά στάδια, αντικατάστασή τους , με αντίστοιχες εγκαταστάσεις εντός του πάρκου.
Ειδικά ως προς την Παράκτια Ζώνη, ο Επενδυτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να διατηρήσει χαμηλό ποσοστό κάλυψης, που δεν θα υπερβαίνει το 15% επί του συνόλου της έκτασης της Παράκτιας Ζώνης, το οποίο εξασφαλίζει τη δημιουργία αδόμητoυ ελεύθερου μετώπου μήκους 1 χιλιομέτρου, διευκολύνοντας τις εξόδους του πάρκου προς τη θάλασσα.
Απορρίμματα
Την ίδια ώρα ο Επενδυτής προβλέπεται να κατασκευάσει κέντρο διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών, σταθμό μεταφόρτωσης απορριμμάτων και χώρο μεταφόρτωσης/ προσωρινής αποθήκευσης ανακυκλώσιμων προϊόντων στο Ακίνητο για τη διαχείριση των απορριμμάτων αποκλειστικά και μόνο του ακινήτου.
Ωστόσο, αναγνωρίζεται επίσης ότι η ανεύρεση χώρου και πόρων για τη δημιουργία χώρου διαλογής, μεταφόρτωσης και ανακύκλωσης απορριμμάτων για τους τρεις όμορους δήμους αποτελεί ένα μακροχρόνιο και δυσεπίλυτο πρόβλημα της τοπικής αυτοδιοίκησης. Έχοντας ως γνώμονα την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής στους όμορους δήμους, ο Επενδυτής προτίθεται καταρχήν να διερευνήσει τη συμμετοχή του με ποσοστό έως και 50%, στη μελέτη και κατασκευή κέντρου διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών, σταθμού μεταφόρτωσης απορριμμάτων και χώρου μεταφόρτωσης / προσωρινής αποθήκευσης ανακυκλώσιμων προϊόντων σε περιοχή εκτός του Ακινήτου.
ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΆ ΟΦΈΛΗ
ΑΜΕΣΑ ΟΦΕΛΗ
- Καταβολή στο Δημόσιο € 915 εκατ. σε δόσεις σε διάρκεια 10 ετών, εκ των οποίων η πρώτη δόση είναι €300 εκατ., για την απόκτηση του 100% των μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. και την εκμετάλλευση της περιοχής για 99 χρόνια.
- Επενδυτικές υποχρεώσεις αξίας 4,6 δις ευρώ σε βάθος 15ετίας.
- Απόδοση στο Ελληνικό Δημόσιο του 30% των καθαρών κερδών, πλέον μιας ελάχιστης απόδοσης για τα 99 χρόνια της διάρκειας της σύμβασης.
- Έσοδα από τον επικείμενο διαγωνισμό αδειοδότησης του καζίνο, καθώς και από τους φόρους παιγνίων σε ετήσια βάση.
- Έσοδα για το ελληνικό δημόσιο κατά την 25ετή επενδυτική δραστηριότητα του έργου (κατασκευή & λειτουργία), που υπολογίζονται σε σύνολο φόρων (εισοδήματος, εταιρικών, ασφαλιστικές εισφορές, φόροι ακινήτων, ΦΠΑ) πάνω από €13,5 δις (μελέτη ΙΟΒΕ)
- Υλοποίηση έργων υποδομής ενδεικτικού προϋπολογισμού έως €1,5 δις και ανάληψη από τον Επενδυτή της ευθύνης συντήρησης και ασφάλειας του Μητροπολιτικού Πάρκου, καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος της Σύμβασης.
ΕΜΜΕΣΑ ΟΦΕΛΗ
- Την αναμενόμενη συμβολή του έργου στο Ακαθάριστο Εθνικό Προϊόν της χώρας, που θα είναι της τάξης του 2,3% (μελέτη ΙΟΒΕ). Πρόκειται για παραγωγή νέου εθνικού πλούτου, που θα προέλθει από όλους τους κλάδους των ελληνικών επιχειρήσεων, ως συνέπεια της αναζωογόνησης ανενεργού παραγωγικού δυναμικού και δημιουργίας νέων επενδύσεων, ενισχύοντας τους αναπτυξιακούς ρυθμούς ανόδου της ελληνικής οικονομίας.
- Σε ετήσια βάση καθ’ όλη τη διάρκεια κατασκευής του Έργου θα συντηρούνται περίπου 10.000 θέσεις εργασίας, ενώ μετά το πέρας της κατασκευής και κατά τη λειτουργία του, θα συντηρούνται περίπου 70.000 θέσεις με προοπτική μόνιμης διατήρησης τους.
Επιπλέον, λαμβάνοντας υπόψη τις πολλαπλασιαστικές επιδράσεις της επένδυσης σε ζώνες επιρροής, οι θέσεις εργασίας αναμένεται να ξεπεράσουν συνολικά τις 100.000 (μελέτη ΙΟΒΕ).
- Αναβάθμιση της χώρας ως ελκυστικό και ασφαλή προορισμό άμεσων ξένων επενδύσεων.
- Δημιουργία υπεραξίας της ακίνητης περιουσίας των όμορων δήμων και αναβάθμιση της ευρύτερη νότιας ζώνης της Αθήνας, συνδυαστικά με τα υπόλοιπα μεγάλα έργα ανάπτυξης, που συντελούνται στην ευρύτερη περιοχή.
- Τα παράπλευρα οφέλη σε τομείς, στους οποίους η Ελλάδα έχει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα όπως ενδεικτικά:
- Τουρισμό
- Τεχνολογία
- Υγεία
- Υπηρεσίες
