της Εύας Οικονομάκη
Ριζικές αλλαγές έχει προκαλέσει η υγειονομική κρίση στο εγχώριο real estate, με funds που δραστηριοποιούνται στην ελληνική κτηματαγορά και στον τουρισμό, έχοντας επενδύσει αρκετά εκατομμύρια ευρώ τα τελευταία χρόνια, να εξετάζουν το ενδεχόμενο πώλησης μέρους του χαρτοφυλακίου τους ή μεταφοράς των δικαιωμάτων χρήσης για ακίνητα που έχουν αποκτήσει μετά από πλειοδοτικούς διαγωνισμούς.
Την ίδια στιγμή, ορισμένα επενδυτικά κεφάλαια που δραστηριοποιούνταν στην Ελλάδα, αποφάσισαν να σταματήσουν οποιοδήποτε project στη χώρα μας, τηρώντας ουσιαστικά στάση αναμονής μέχρι να ξεκαθαρίσουν τα δεδομένα υπό τον φόβο ενός νέου μεγαλύτερου κύματος της πανδημίας του κορωνοϊου που, όπως εξηγούν παράγοντες του real estate, θα επηρεάσει εντονότερα την οικονομία κάθε χώρας.
Ψάχνουν αγοραστές
Βέβαια, παρά το γεγονός ότι αρκετά funds προτίθενται να πωλήσουν μέρος του χαρτοφυλακίου, οι συνθήκες που έχουν δημιουργηθεί λόγω COVID-19 δεν επιτρέπουν να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές.
Ενδεικτικά, funds που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε κτίρια με γραφειακούς χώρους που ήταν ήδη μισθωμένα ως ακίνητα απόδοσης, σήμερα επιθυμούν να προβούν σε πώληση των συγκεκριμένων assets, ωστόσο έρχονται αδυνατούν να ολοκληρώσουν σχετικές συναλλαγές, όπως υποστηρίζουν εκπρόσωποι του real estate. «Υπάρχουν funds που αντιμετωπίζουν πρόβλημα στη πώληση αυτών των ακινήτων, διότι η απόδοση δεν μπορεί να θεωρηθεί σταθερή, με δεδομένο ότι είτε οι ενοικιαστές βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις με τα funds για το ύψος του μισθώματος, είτε το μίσθωμα είναι μειωμένο λόγω COVID-19 εκ του νόμου», λένε.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του fund Urban View που έχει επενδύσει στο mall Cosmos Business Center που βρίσκεται επί της λεωφόρου Κηφισίας στην Αθήνα, ως ακίνητο απόδοσης και επιθυμούσε τη πώληση του. Ο βασικός ενοικιαστής γραφειακού χώρου επικοινώνησε με το fund, ζητώντας τη μόνιμη μείωση του ενοικίου κατά 20%, σε αντίθετη περίπτωση θα «αφήσει» το 30% του χώρου που μισθώνει, διότι το 40% των υπαλλήλων του εργάζεται μέσω τηλεργασίας και δεν είναι διατεθειμένος να καταβάλει μίσθωμα για χώρους που δεν χρησιμοποιεί.
Το αποτέλεσμα είναι το fund να μην μπορεί να πουλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο ως ακίνητο επένδυσης – απόδοσης, διότι, όπως εξηγούν παράγοντες του real estate, «με τα σημερινά δεδομένα δεν έχει προϊόν και ταυτόχρονα αν προβεί σε πώληση ως επενδυτικό ακίνητο με τα άνωθεν δεδομένα, η αξία του θα είναι αρκετά μειωμένη με βάση την αρχική επένδυση».
Την ίδια στιγμή, έτερο fund, το ισραηλινών συμφερόντων Zoia, με παρουσία σε 6 χώρες, το οποίο στην προ-COVID-19 εποχή είχε επενδύσει σε αυτοτελή κτίρια, οικιστικά ακίνητα και γραφειακούς χώρους σε διάφορα σημεία της Αθήνας, προσφέροντας υψηλές τιμές για ακίνητα που ήθελε να εντάξει στο χαρτοφυλάκιό του, εν μέσω πανδημίας ολοκλήρωσε την πώληση του μεγαλύτερου μέρους των υπό διαχείριση assets του σε επενδυτικό σχήμα μεγαλύτερων συμμετοχών που δεν δραστηριοποιείται στη χώρα μας και έχει έδρα τις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής.
Παράλληλα, Λιβανέζοι επενδυτές που είχαν επικεντρωθεί στην αγορά οικιστικών ακινήτων σήμερα διαθέτει προς πώληση κατοικίες του χαρτοφυλακίου του σε τιμές της αγοράς, ουσιαστικά, μειώνοντας τις απαιτήσεις για υπέρ αποδόσεις.
Τι ζητούν οι επενδυτές
«Οι επενδυτές σήμερα που τοποθετούν κεφάλαια, ζητούν αποδόσεις της τάξεως 8%-9%, όταν το προηγούμενο χρονικό διάστημα -πριν την πανδημία του κορωνοϊού- επένδυαν με ζητούμενη απόδοση από 5% έως 6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%. Η ζητούμενη απόδοση σήμερα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%», εξηγούν παράγοντες της κτηματαγοράς.
Σήμερα, η πλειονότητα των επενδυτών έχει στραφεί σε ακίνητα η τιμή πώλησης των οποίων δεν ξεπερνά τα 700 ευρώ/τ.μ.-800 ευρώ/τ.μ. και χρήζουν ανακαίνισης με στόχο την ανακατασκευή και μεταπώληση τους ή/και την μακροχρόνια μίσθωση.
