Αυξήσεις αντικειμενικών τιμών έως και 50% σε λαϊκές περιοχές και συνοικίες, αλλά και μειώσεις σε προάστια όπου κατοικεί η οικονομική ελίτ αναμένεται να προκαλέσει ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών για το 2018.
Με διάταξη που κατέθεσε την περασμένη εβδομάδα, η κυβέρνηση επιστρατεύει ιδιώτες εκτιμητές για να λύσουν τον γόρδιο δεσμό των αντικειμενικών αξιών ώστε αυτοί με τη σειρά τους να αποφασίσουν για τις αυξήσεις των τιμών της Εφορίας στα ακίνητα όλης της χώρας.
Η εξέλιξη αυτή αποτελεί πλήγμα για ιδιοκτήτες ακινήτων σε υποβαθμισμένες περιοχές της χώρας. Εκεί αναμένεται ότι το 2018 θα εκτιναχθεί το… ελατήριο των αντικειμενικών τιμών, το οποίο συμπίεζαν προς τα κάτω όλες οι κυβερνήσεις εδώ και μία δεκαετία για λόγους κοινωνικής πολιτικής – και όχι μόνο.
Σε συνεργασία με τους δανειστές, η κυβέρνηση πετάει την καυτή πατάτα των αντικειμενικών σε ειδικούς τεχνοκράτες από την αγορά, τους οποίες θα επιλέξει με ανοιχτό διαγωνισμό προκειμένου να υποδείξουν αυτοί αν πρέπει τελικά να αυξηθούν οι τιμές της Εφορίας, πόσο και για ποιους.
Χωρίς πολιτικές παρεμβάσεις και με ιδιώτες εκτιμητές να αποφασίζουν ανεξάρτητα, η ομπρέλα προστασίας μάλλον κλείνει οριστικά και διαπαντός για τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες.
Οι νέες αντικειμενικές θα ανακοινωθούν τον Μάρτιο, αλλά θα ισχύσουν αναδρομικά από 1ης Ιανουαρίου για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ που θα πληρωθεί στο β’ εξάμηνο της χρονιάς.
Τι δείχνουν τα στοιχεία του ΥΠΟΙΚ
Με τις νέες παρεμβάσεις, παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι για πολλές -και πολιτικά ευαίσθητες- περιοχές οι χαμηλές τιμές ζώνης της τάξεως των 600-900 ευρώ που ισχύουν σήμερα θα εκτιναχθούν στο χιλιάρικο ή ακόμα υψηλότερα!
Τα στοιχεία που έκαναν την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να σηκώσει τα χέρια ψηλά και να αναζητήσει ιδιώτες για να βγάλουν το φίδι από την τρύπα δείχνουν τα εξής:
Στο Πέραμα της ανεργίας και των μεγάλων προβλημάτων η τιμή ζώνης έχει οριστεί μόλις από 600 έως 750 ευρώ το πολύ.
Ωστόσο έχουν κατασκευαστεί την τελευταία 15ετία ελκυστικές κατοικίες η τιμή των οποίων δεν πέφτει εύκολα κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ κατά περίπτωση φτάνει και στα 1.500 ευρώ.
Αντιθέτως, βέβαια, παλιά σπίτια 40ετίας και άνω πωλούνται μόλις για 300 ευρώ το τετραγωνικό. Στην πράξη, πάντως, είναι δύσκολο να παραμείνουν οι τιμές ζώνης κάτω από τα 900 ή 950 ευρώ.
Μια τέτοια εξέλιξη θα είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές της Εφορίας να αυξηθούν κατά 50%, συμπαρασύροντας ΕΝΦΙΑ και σωρεία άλλων φόρων προς τα πάνω.
Στα Ανω Λιόσια η τιμή ζώνης μένει καθηλωμένη στα 600 ευρώ. Στο υπουργείο Οικονομικών διαπιστώνουν όμως ότι μόνο αν πουλά κάποιος από μεγάλη ανάγκη μπορεί να πέσει η τιμή κάτω από 650 ευρώ, για ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα 15ετίας ή και 20ετίας.
Ιδιαίτερα μετά τον σεισμό στην Πάρνηθα το 1999 έχουν εμφανιστεί πολλές νέες αξιόλογες κατασκευές που, παρά τα προβλήματα στην περιοχή, πιάνουν ή συχνά ξεπερνούν και τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Και εδώ επαπειλούνται αυξήσεις της τάξεως του 50% και άνω ενδεχομένως.
Στον Δήμο Βύρωνα τα πράγματα είναι μάλλον πολύπλοκα. Οι αντικειμενικές τιμές της Εφορίας μειώθηκαν πριν από δύο χρόνια, από 950-1.600 ευρώ σε 900-1.300 ευρώ.
Οι λιγοστές αγοραπωλησίες όμως που γίνονται δείχνουν ότι οι εμπορικές τιμές δεν πέφτουν κάτω από 1.000 ευρώ ούτε για σπίτια 25ετίας.
Αντιθέτως για προνομιούχα ακίνητα αγγίζουν ή ξεπερνούν τα 2.500 ευρώ, δηλαδή τα διπλάσια από την ανώτατη αντικειμενική τιμή.
Η ιδέα και μόνο για αυξήσεις 50%-70% στις αντικειμενικές προκαλεί πανικό όχι μόνο στην κτηματαγορά, αλλά και στο υπουργείο Οικονομικών, καθώς η περιοχή θεωρείται από τα πολιτικά προπύργια του ΣΥΡΙΖΑ.
Στην Ελευσίνα οι σημερινές αντικειμενικές ξεκινούν από 650 και φτάνουν στα 850 και 950 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Οι εμπορικές ξεκινούν από 800 ευρώ και για σπίτια 10ετίας κλείνονται συμβόλαια στα 1.250-1.350 ευρώ. Και εδώ υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις για αύξηση 30%-50% στις τιμές της Εφορίας.
Στο Περιστέρι οι τιμές της Εφορίας παίζουν από 750-1.100 ευρώ το τετραγωνικό. Η ψαλίδα, όμως, στις εμπορικές είναι τεράστια, λόγω της συνύπαρξης χώρων κατοικιών και εργοστασιακών περιοχών.
Μπορεί να βρίσκουν αγοραστές και από 450 ευρώ ανά τ.μ. για σπίτια κυρίως 25ετίας και άνω, ενώ άλλα ακίνητα 15ετίας κλείνουν στα 1.100-1.200 ευρώ.
Οχι πολύ σπάνια, πάντως, νεότερες κατοικίες πωλούνται και στα 1.400-1.500 ευρώ. Μια περιορισμένη αύξηση των τιμών ζώνης των ακινήτων κατά περίπου 10% ή 15% θεωρείται μάλλον αναμενόμενη, αν και μπορούν να προκύψουν και επιλεκτικές μειώσεις.
Σε περιοχές όπως ο Κολωνός οι τιμές της Εφορίας κυμαίνονται από 95.000 μέχρι 120.000 ευρώ. Στην ουσία, όμως, σπανίως γίνονται συμβόλαια στην περιοχή και η προσφορά δεν ξεπερνά τα 1.000 ευρώ ακόμα και για σπίτια 10ετίας.
Οι εκτιμητές θα δυσκολευτούν πολύ να ορίσουν τιμές και πάντως δεν φαίνεται να τις αυξάνουν.
Στο Κερατσίνι με τιμές ζώνης 750-1.050 ευρώ, οι εμπορικές ξεκινούν από περίπου 800 ευρώ αλλά για προνομιούχα ακίνητα με θέα στη θάλασσα βρίσκονται αγοραστές και στα 1.500 ευρώ.
Κατασκευαστές εκτιμούν ότι η πραγματική αξία αρκετών εξ αυτών ξεπερνά σημαντικά και τις 2.000 ευρώ, το αγοραστικό ενδιαφέρον όμως είναι περιορισμένο (από στελέχη επιχειρήσεων από το εξωτερικό κυρίως) και δεν επαρκεί για να απορροφήσει την προσφορά. Ο συνδυασμός των στοιχείων αυτών μπορεί να οδηγήσει σε αυξήσεις 20%-50% σε κάποιες ζώνες.
Αντιθέτως, κούρεμα θα γίνει σε ακριβές περιοχές (Ψυχικό, Κολωνάκι, Κηφισιά, Βούλα, Γλυφάδα κ.ά.) όπου οι ισχύουσες τιμές δεν ανταποκρίνονται στις εποχές.
Στο Ψυχικό δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται σήμερα προς 6.250 ευρώ το τετραγωνικό, ούτε στη Φιλοθέη πωλούνται διαμερίσματα προς 5.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Αλλά και στην Κηφισιά τα 4.000 ευρώ, που είναι η σημερινή τιμή στην ακριβότερη ζώνη, θεωρούνται υπερβολικά υψηλή τιμή, όπως και για τη Γλυφάδα.
Σε όλες αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές αξίες αναμένεται να πλησιάσουν τις τιμές της αγοράς.
Ασανσέρ οι τιμές και οι φόροι
Και γενικότερα, πάντως, στο σύνολο της χώρας, παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι κατά μέσο όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι χαμηλότερες έως και 40% από τις εμπορικές τιμές.
Αντιθέτως, βέβαια, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι τιμές πώλησης είναι έως και 70% κάτω από την αντικειμενική αξία.
Για τα μάτια (της τρόικας), πάντως, τον Ιανουάριο του 2016 το υπουργείο Οικονομικών άλλαξε τις αντικειμενικές, αλλά απέφυγε να βάλει το μαχαίρι στο κόκαλο.
Για να μη δυσαρεστήσει τους φορολογούμενους στα λαϊκά προάστια, δεν πείραξε τις τιμές της Εφορίας σε περιοχές αξίας κάτω από 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Και αυτό γιατί, αν το έκανε τότε, θα έπρεπε σε πολλές περιπτώσεις να τις αυξήσει. Ταυτόχρονα, για να μην κατηγορηθεί ότι ευνόησε τους πιο προνομιούχους, δεν άλλαξε τις τιμές στις ακριβές περιοχές, αξίας άνω των 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Περιορίστηκε μόνο σε χειρουργικές και άτολμες μειώσεις τιμών, που κυμαίνονταν από 5% έως 20% στις ενδιάμεσες ζώνες κατοικιών, κατά τρόπο όμως που δεν επηρέαζε την επιβολή και είσπραξη του ΕΝΦΙΑ.
Ποιο ήταν όμως το αποτέλεσμα; Οι αντικειμενικές τιμές να κινούνται εκτός πραγματικότητας και προ ημερών, εντός του μήνα, το υπουργείο Οικονομικών να αναγκαστεί ήδη μετά από δικαστικές αποφάσεις να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές σε ακριβές περιοχές όπως στο Ψυχικό, στη Φιλοθέη και τον Παρνασσό.
Τώρα όμως όλα αλλάζουν και εκεί όπου απέτυχαν οι τοπικές επιτροπές τις οποίες το ίδιο το υπουργείο διόρισε, θα αναλάβουν ιδιώτες εκτιμητές να αναλύσουν τα δεδομένα της αγοράς και να καθορίσουν νέες αντικειμενικές του 2018.
Με τη διάταξη που έφερε το υπουργείο Οικονομικών ανοίγει ο δρόμος στους ιδιώτες που θα αναλάβουν το έργο.
Διά παν ενδεχόμενο, όμως, προνόησε να υπάρξει και μια Δευτεροβάθμια Επιτροπή που, σαν άλλος από μηχανής θεός, μπορεί να παρέμβει.
Οχι όμως για να επιβάλει στους ιδιώτες τι θα αποφασίσουν, αλλά να καθορίσει τιμές σε περιπτώσεις που ούτε οι εκτιμητές καταφέρουν να δώσουν λύσεις.
Επιβαρύνσεις σε όσους έχουν περιουσία από 200.000 ευρώ
Αυτή η διαδικασία θα ακολουθηθεί μόνο μία φορά για το 2018. Για το 2018, πάντως, οι νέες τιμές που θα καθοριστούν από τους εκτιμητές θα είναι προσαρμοσμένες στις δημοσιονομικές ανάγκες της χώρας.
Με δεδομένο ότι ο ετήσιος εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,65 δισ. ευρώ, η όποια μείωση στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα αντισταθμιστεί από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε πολλές φθηνές περιοχές, αλλά και από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών ενδεχομένως, με παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ.
ΑΥΞΗΣΕΙΣ ΣΕ 20 ΦΟΡΟΥΣ!
Οποιαδήποτε αυξομείωση των τιμών της Εφορίας συμπαρασύρει όχι έναν ή δύο, αλλά τουλάχιστον 20 φόρους και επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών ακινήτων. Συγκεκριμένα:
1) Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
Η νομοθεσία προβλέπει ότι τα ποσά των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης για διαμερίσματα και μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες.
Τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις αυξήσεις ανέβουν πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών θα αυξηθούν αυτόματα κατά 40%.
2) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
3) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων – ΕΝΦΙΑ.
4) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, εφόσον το άθροισμα της περιουσίας υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ.
5) Το τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
6) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
7) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
8) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
9) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
10) Ο φόρος διανομής ακινήτων.
11) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται ως ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
12) Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
13) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
14) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
15) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.
16) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
17) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
18) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.
19) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
20) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
