Τη διενέργεια μεγάλης έρευνας για την τουριστική ταυτότητα της Μεσαιωνικής Πόλης έχουν ξεκινήσει τα στελέχη της Ενωσης Ξενοδόχων Ρόδου, σε μια προσπάθεια να δημιουργήσουν τους άξονες επάνω στους οποίους θα πρέπει να χαραχθεί η πολιτική διαχείρισης του σπουδαίου μνημείου παγκόσμιας πολιτισμικής κληρονομιάς.
Τα πρώτα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί δείχνουν πως ήδη έχει σχηματιστεί μια σημαντική «δεξαμενή» κλινών η οποία έχει διατεθεί προς εκμετάλλευση μέσω των εταιρειών βραχυχρόνιας μίσθωσης (airbnb, homeaway κλπ). Η έρευνα δείχνει ποιοι ακριβώς είναι εκείνοι που τα εκμεταλλεύονται, με ποιες τιμές πωλούν ανά περίοδο και προφανώς το μέγεθος της επίπτωσης που προκαλούν στα νομίμως λειτουργούντα παραδοσιακά και boutique καταλύματα.
Από τα στοιχεία που συγκεντρώνονται, ήδη έχουν εντοπιστεί 258 κλίνες που χαρακτηρίζονται ως «παρακλάδια». Βρίσκονται δηλαδή σε μικρομονάδες που λειτουργούν υπό την κάλυψη του Νόμου για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου. Αυτά τα καταλύματα δεν είναι δηλωμένα στον ΕΟΤ, ούτε και είναι εγγεγραμμένα στο μητρώο της Ενωσης Ξενοδόχων Ρόδου ή της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Τουριστικών Καταλυμάτων Δωδεκανήσου.
Οι διαχειριστές των καταλυμάτων αυτών είναι κυρίως Ελληνες, ωστόσο μεταξύ τους υπάρχουν και αρκετοί αλλοδαποί, κυρίως Ιταλοί και Αγγλοι. Οι διαχειριστές σπανίως είναι και ιδιοκτήτες του ακινήτου. Οι περισσότεροι διαπιστώνεται πως είναι απλοί ενοικιαστές, που στη συνέχεια εκμεταλλεύονται το μίσθιο υπενοικιάζοντάς το. Ενδιαφέρον στοιχείο που προκύπτει από τη μέχρι στιγμής έρευνα είναι η αναλογία κλινών ανά διαχειριστή. Είναι χαρακτηριστικό το παράδειγμα ζεύγους Ιταλών που σταδιακά ανέλαβαν την εκμετάλλευση πέντε κατοικιών στη Μεσαιωνική Πόλη και σε αυτές έχουν δημιουργήσει συνολικά 14 κλίνες.
Μπορεί τα μεγέθη να φαντάζουν μικρά, ωστόσο δεν θα πρέπει να παραβλεφθεί το γεγονός ότι οι «επενδύσεις» αυτές έγιναν μέσα σε μόλις 14 μήνες (από την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις), γεγονός που δείχνει τη μεγάλη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές διανυκτέρευσης των επίμαχων καταλυμάτων, αυτές ποικίλουν. Η πλειοψηφία προσφέρεται με τιμές από 60 έως 90 ευρώ το δωμάτιο, ανά βραδιά, στην υψηλή περίοδο. Τα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχει ποσοστό περίπου 30% που διαθέτει τα δωμάτια με τιμές υψηλότερες των 100 ευρώ τη βραδιά και μια ελάχιστη μειοψηφία του 5% που προσφέρει τα δωμάτια σε τιμές από 200 έως και 400 ευρώ τη βραδιά!
Πρέπει να σημειωθεί ότι όλα τα παραπάνω ακίνητα λανσάρονται στην τουριστική αγορά με διακριτικούς τίτλους, π.χ. “Casa Palazzo” ή “a dream come true”. Με τον τρόπο αυτό και οι ίδιοι οι τουρίστες, κάνοντας την κράτηση, δεν μπορούν να αντιληφθούν αν πρόκειται για κάποιο επίσημο κατάλυμα ή απλώς για ένα χώρο που προσφέρεται μέσα από τις πλατφόρμες διαμοιρασμού. Υπενθυμίζεται, όπως έγραψε η «δημοκρατική», ότι έχει προωθηθεί ειδική νομοθετική ρύθμιση που απαγορεύει τη χρήση διακριτικών τίτλων από τέτοια καταλύματα. Παρά τη χρησιμότητα του Νομοθετήματος, εν τούτοις αυτό δεν έχει τεθεί ακόμα σε ισχύ.
Τα νόμιμα καταλύματα
Τα στοιχεία της Ενωσης Ξενοδόχων Ρόδου και της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Καταλυμάτων Δωδεκανήσου δείχνουν ότι στη Μεσαιωνική Πόλη της Ρόδου υπάρχουν σήμερα 25 επιχειρήσεις ενοικιάσεως δωματίων, μέσω των οποίων προσφέρονται συνολικά 384 κλίνες. Επίσης υπάρχουν 24 μικρά ξενοδοχεία (πολυτελή και μη), που συνολικά προσφέρουν 293 κλίνες.
«Εχουμε ξεκινήσει τη διενέργεια της έρευνας διότι είναι απαραίτητο να έχουμε σαφή εικόνα της κατάστασης που επικρατεί», δήλωσε προς τη «δημοκρατική» ο κ. Στέργος Φώκιαλης. Ο ίδιος είναι μέλος της διοίκησης της Ενωσης Ξενοδόχων Ρόδου, αρμόδιος για θέματα Μεσαιωνικής Πόλης Ρόδου. Ο κ. Φώκιαλης εξηγεί: «Είναι σημαντικό να διαμορφώσουμε την πλήρη ταυτότητα του μνημείου. Θέλουμε, ο Δήμος Ρόδου και ο Σύλλογος Καταστηματαρχών Μεσαιωνικής Πόλης να μας υποστηρίξουν στην προσπάθειά μας αυτή. Να μετρήσουμε τις δυνάμεις μας, να ξέρουμε πόσοι είναι οι μόνιμοι κάτοικοι του μνημείου, πόσοι είναι απλώς εποχικοί, να μαζέψουμε όλα εκείνα τα στοιχεία που στη συνέχεια θα μπορέσουμε να χρησιμοποιήσουμε ως επιχειρήματα».
Η στόχευση και ο φόρος προς την «airbnb»
Τα «επιχειρήματα», για τα οποία έκανε λόγο ο κ. Φώκιαλης, θα χρησιμοποιηθούν ως μέσο πίεσης προς την Κυβέρνηση ώστε να γίνουν αλλαγές στο Νόμο που αφορά τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Ακινήτων. Η ψήφιση του Νόμου έχει προκαλέσει τεράστια αναστάτωση στην τουριστική αγορά. Από την άλλη, δεν υπάρχει περίπτωση αυτός να αναιρεθεί, παρά μόνο να τροποποιηθεί.
Τέτοιου είδους τροποποιήσεις έχουν δρομολογήσει όλες οι μεγάλες τουριστικές περιοχές της Ευρώπης. Στη Γαλλία, την Ιταλία και στην Ολλανδία ήδη οι ξενοδόχοι έχουν επιτύχει σημαντικές βελτιώσεις στον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν οι πλατφόρμες τύπου “airbnb”. Οι βελτιώσεις αφορούν τόσο στον τρόπο, όσο και στο συνολικό χρόνο που είναι δυνατόν να γίνεται η τουριστική εκμετάλλευση ενός ακινήτου που δεν είναι τουριστικό. Οι ρυθμίσεις θα έχουν ως μοναδικό σκοπό να περιορίσουν το καθεστώς αθέμιτου ανταγωνισμού που επέβαλε το νέο καθεστώς μισθώσεων. Μάλιστα, ο Δήμος Ρόδου έχει να κερδίσει σημαντικά χρηματικά ποσά από μια τέτοια μεταβολή. Αρκεί να σημειωθεί πως οι μεγάλες τουριστικές πόλεις της Ιταλίας και της Γαλλίας έχουν αξιώσει και έχουν καταφέρει να εισπράττουν ειδικό φόρο τουρισμού για κρατήσεις που γίνονται μέσω της πλατφόρμας «airbnb». Η τελευταία, έχει αποδεχτεί το φόρο, τον οποίο καταβάλλει προς τα δημοτικά ταμεία των τουριστικών πόλεων.
Η λογική, στην οποία στηρίχθηκαν οι αποφάσεις επιβολής φόρου προς τις πλατφόρμες «διαμοιρασμού», στηρίζεται στην παραδοχή «ο τόπος είναι που προκαλεί τη ζήτηση για τουρισμό και ο τόπος αυτός για να συντηρείται θα πρέπει να πληρώνουν όλοι όσοι κερδίζουν από το προϊόν αυτό καθ’ αυτό». Το επιχείρημα αυτό αναπτύχθηκε από τις γαλλικές τουριστικές αρχές και τελικά υιοθετήθηκε ως κανόνας.
Επενδύσεις σε μικρά Boutique
Νέα, μικρά τουριστικά καταλύματα θα λειτουργήσουν φέτος στη μεσαιωνική πόλη της Ρόδου. Πρόκειται για παλιές κατοικίες που με τις κατάλληλες επενδύσεις έχουν μετατραπεί σε μικρά boutique καταλύματα, υψηλών προδιαγραφών. Η ζήτηση για τέτοια καταλύματα είναι αξιοσημείωτη, ωστόσο αυτά για να επιτύχουν καλά ποσοστά κερδοφορίας απαιτούν η πολλή δουλειά να γίνεται από τους ιδιοκτήτες. Σε αντίθετη περίπτωση, το κόστος απασχόλησης προσωπικού δεν αφήνει περιθώρια κέρδους. Αυτός είναι και ο λόγος που το αίσθημα της αδικίας πνίγει τους επαγγελματίες, έναντι εκείνων που απλώς προσφέρουν ένα κρεβάτι και το ονομάζουν «casa».
